Inhoudsopgave
De aantrekkingskracht van de Spaanse levensstijl—het klimaat, de cultuur en de architectuur—is onmiskenbaar. Voor kopers uit het VK, Nederland of Duitsland kan het Spaanse overdrachtsproces echter onbekend aanvoelen. In tegenstelling tot sommige rechtsgebieden waar het proces sterk gestandaardiseerd is en verplichtingen automatisch worden ingelost bij overdracht, legt het Spaanse vastgoedrecht een aanzienlijke verantwoordelijkheid bij de koper om het pand te onderzoeken voordat de akte wordt getekend.
Juridische due diligence is niet louter een formaliteit; het is de firewall die uw kapitaal beschermt. Het zorgt ervoor dat het vastgoed dat u koopt juridisch bestaat, eigendom is van de verkoper en vrij is van geërfde schulden. Deze gids ontleedt de kritieke onderdelen van het juridische verificatieproces.
1. De Nota Simple Informativa: het fundament
Het meest kritieke document in het Spaanse vastgoed is de Nota Simple Informativa. Dit document, uitgegeven door het Kadaster (Registro de la Propiedad), geeft een momentopname van de juridische status van het pand. Het is noodzakelijk dat dit document actueel is—idealiter gedateerd binnen enkele dagen na uw eerste controles.
Wat de Nota Simple onthult
- Huidig eigendom: Bevestigt dat de verkoper de geregistreerde eigenaar is. Als het vastgoed een erfenis betreft die nog niet is geregistreerd, kan de verkoop niet doorgaan totdat dit is opgelost.
- Beschrijving van het pand: Verifieert de classificatie (stedelijk vs. rustiek), grenzen en totale oppervlakte. Afwijkingen komen hier vaak voor en moeten worden aangepakt.
- Lasten en bezwaringen: Identificeert hypotheken, embargo's (beslagleggingen wegens onbetaalde schulden) of erfdienstbaarheden die op het pand rusten.
2. Kadastrale consistentie (Catastro)
In Spanje zijn er twee instanties die vastgoedgegevens registreren: het eigendomsregister (juridisch eigendom) en het Catastro (fysieke beschrijving voor belastingdoeleinden). Historisch gezien communiceerden deze twee entiteiten niet effectief, wat leidde tot discrepanties waarbij de fysieke realiteit van een villa (bijv. 200m² bebouwd) overeenkomt met het Catastro, maar verschilt van het Register (dat misschien 150m² aangeeft).
Uw juridische team moet ervoor zorgen dat deze registers geharmoniseerd zijn. Als u een woning koopt met aanzienlijke verschillen, kunt u later problemen krijgen bij de verkoop of bij het aanvragen van een hypotheek. Het rechtzetten hiervan vereist meestal een 'Verklaring van Nieuwbouw' (Declaración de Obra Nueva) getekend bij een notaris, wat extra belastingen met zich mee kan brengen.
3. Stedenbouw en vergunningen
Misschien wel het meest complexe gebied van due diligence betreft de stedenbouwkundige legaliteit. Dit is vooral cruciaal voor vrijstaande villa's en woningen in landelijke gebieden.
De vergunning van eerste bewoning (LPO)
De Licencia de Primera Ocupación (of Cédula de Habitabilidad in sommige regio's) bevestigt dat de projectontwikkelaar het pand heeft gebouwd in overeenstemming met de oorspronkelijke gemeentelijke vergunningen en dat het geschikt is voor bewoning. Zonder deze vergunning kunt u de woning niet legaal verhuren als vakantiehuis en kunnen nutsbedrijven weigeren water en elektriciteit aan te sluiten.
Stedenbouwkundige overtredingen
Uw advocaat moet een certificaat verkrijgen van het gemeentehuis waarin wordt bevestigd dat er geen openstaande dossiers voor stedenbouwkundige overtredingen (infracción urbanística) tegen het pand lopen. Dit is van vitaal belang als de woning een zwembad, aanbouw of terras heeft dat mogelijk zonder vergunning is toegevoegd. In het ergste geval kunnen illegale structuren onderworpen zijn aan sloopbevelen.
4. Openstaande schulden en belastingen
In het Spaanse recht zijn bepaalde schulden verbonden aan het vastgoed in plaats van aan de eigenaar. Als u een woning koopt met openstaande schulden, wordt u daarvoor aansprakelijk. Due diligence moet het volgende omvatten:
- IBI (Gemeentebelasting): De Impuesto sobre Bienes Inmuebles is een jaarlijkse belasting. Uw advocaat moet bewijs van betaling vragen voor de laatste 4 jaar.
- Vereniging van Eigenaren (VvE): Als de woning in een urbanisatie ligt, moet de verkoper een certificaat van de vereniging van eigenaren overleggen waarin staat dat zij bij zijn met de betalingen.
- Nutsvoorzieningen: Onbetaalde water- en elektriciteitsrekeningen kunnen leiden tot verwijdering van de meter, wat een kostbaar heraansluitingsproces vereist.
5. Het voorlopig koopcontract (Arras)
Zodra de eerste controles bevredigend zijn, tekent u een onderhands koopcontract (Contrato de Arras) en betaalt u een aanbetaling (meestal 10%). Dit is een juridisch bindend moment. Het is van vitaal belang dat dit contract clausules bevat die u beschermen als verdere due diligence structurele of juridische gebreken aan het licht brengt vóór de oplevering.
Teken nooit een reserveringsovereenkomst en betaal geen aanbetaling totdat uw advocaat ten minste een basiscontrole op de Nota Simple heeft uitgevoerd om er zeker van te zijn dat de persoon die uw geld aanneemt de wettelijke eigenaar is.
Conclusie: De waarde van onafhankelijk advies
Het is een veelvoorkomend misverstand dat de Spaanse notaris (Notario) optreedt als uw advocaat. De notaris is een openbaar ambtenaar die ervoor zorgt dat de belastingen worden betaald en de identiteit van de ondertekenaars wordt geverifieerd, maar hij of zij voert niet de uitputtende due diligence uit met betrekking tot de stedenbouwkundige legaliteit of fysieke staat van het pand.
Het inschakelen van onafhankelijke juridische vertegenwoordiging is de meest effectieve manier om uw investering veilig te stellen. Door het kadaster, gemeentelijke registers en belastinghistorie rigoureus te controleren, kunt u de overstap maken van de droom om in Spanje te kopen naar de realiteit van het bezitten van een veilig, probleemloos huis.
