Inhoudsopgave
Voor internationale kopers is de aantrekkingskracht van Alicante tweeledig: de uitzonderlijke levensstijl van de Costa Blanca en het sterke potentieel voor rendement via korte termijn vakantieverhuur. Echter, het regelgevingskader rondom de Vivienda de Uso Turístico (VUT)—de officiële toeristenvergunning—is de afgelopen jaren drastisch veranderd. Kijkend naar 2026 gaat het bezitten van een huurwoning niet langer alleen om de locatie; het draait om strikte naleving en het navigeren in een meer geprofessionaliseerde markt.
De Generalitat Valenciana en lokale gemeenten hebben strengere controles ingevoerd om duurzaam toerisme te waarborgen. Deze gids legt precies uit wat Nederlandse en andere internationale investeerders moeten weten om hun woning in Alicante het komende jaar succesvol te verhuren.
Het nieuwe tijdperk: van kwantiteit naar kwaliteit
De tijd dat het registreren van een vakantiehuis slechts een administratieve formaliteit was, is voorbij. Het huidige kader legt de nadruk op kwaliteit, harmonie in de wijk en stadsplanning. De belangrijkste verschuiving voor 2026 betreft de wisselwerking tussen regionale wetgeving en gemeentelijke bevoegdheid.
Voorheen verkregen veel eigenaren een regionaal registratienummer zonder de lokale bestemmingsplannen te controleren. Nu is het proces omgedraaid. U kunt zich niet registreren bij het Bureau voor Toerisme van Valencia zonder eerst een specifiek rapport van de gemeente Alicante te verkrijgen waarin wordt bevestigd dat de woning geschikt is voor toeristisch gebruik.
Het 'certificaat van stedelijke compatibiliteit'
Dit is het belangrijkste document in uw dossier. Voordat u de vergunning kunt aanvragen, moet u een Certificado de Compatibilidad Urbanística aanvragen. Dit document certificeert dat uw specifieke woning commerciële/toeristische activiteiten toestaat volgens het lokale bestemmingsplan (PGOU).
Specifiek in de stad Alicante variëren de beperkingen per zone:
- Eisen begane grond: In veel dichtbevolkte gebieden zijn toeristenvergunningen nu uitsluitend beperkt tot woningen op de begane grond of eerste verdiepingen met een eigen toegang.
- Historisch centrum (Casco Antiguo): Dit gebied kent de strengste beperkingen vanwege verzadiging, waarbij in veel straten effectief een stop op nieuwe vergunningen geldt.
- Playa de San Juan: Over het algemeen flexibeler, mits de vereniging van eigenaren dit toestaat en aan de technische normen wordt voldaan.
Checklist technische eisen 2026
Om de vergunning te verkrijgen, moet de woning aan specifieke bewoonbaarheidsnormen voldoen. Inspecties worden frequenter, dus naleving is niet onderhandelbaar.
Verplichte voorzieningen
- Lifttoegang: Als de woning zich op de 4e verdieping of hoger bevindt (afhankelijk van de exacte interpretatie van de gemeente), is een lift vaak verplicht.
- Klimaatbeheersing: Airconditioning (koeling) en verwarming zijn verplicht in de woonkamer en slaapkamers voor verhuur tijdens specifieke maanden (mei-september voor koeling, oktober-april voor verwarming).
- Connectiviteit: Snelle internetverbinding.
- Noodinformatie: Duidelijk zichtbare evacuatieplannen en noodnummers.
Het veto van de vereniging van eigenaren
Een cruciale update voor kopers die kijken naar appartementen binnen een complex (Comunidad de Propietarios). Onder de Wet op de Horizontale Eigendom hebben buren meer macht gekregen.
De gemeenschap kan met een meerderheid van 3/5 van de eigenaren (die 3/5 van de participatiequota vertegenwoordigen) stemmen om vakantieverhuur te verbieden. Voordat u een reserveringscontract tekent, moet u de laatste statuten en notulen van recente vergaderingen opvragen om te verzekeren dat er geen verbod geldt of wordt besproken.
De regel van 5-jaarlijkse verlenging
Een van de belangrijkste wijzigingen die door recente decreten (Decreet 9/2024) zijn ingevoerd, is de geldigheidsduur van de vergunning. Vergunningen zijn niet langer eeuwigdurend.
Vergunningen worden nu verleend voor een periode van 5 jaar. Verlenging is doorgaans mogelijk, maar vereist verificatie dat de woning nog steeds aan de huidige regels voldoet en dat de vereniging van eigenaren in de tussentijd geen verbod heeft ingesteld. Dit houdt de standaard van accommodatie hoog, maar vereist waakzaamheid van eigenaren m.b.t. onderhoud.
Fiscale gevolgen voor niet-ingezetenen
Het exploiteren van een toeristische verhuur is een zakelijke activiteit en de Spaanse belastingdienst (Hacienda) controleert platforms als Airbnb en Booking.com streng.
Inwoners van de EU/EER
Als u fiscaal inwoner bent in de EU, Noorwegen of IJsland, betaalt u 19% over de nettowinst. Cruciaal is dat u kosten gerelateerd aan de verhuur (naar rato van de verhuurde dagen) mag aftrekken, zoals IBI-belasting, gemeenschapskosten, verzekering, elektriciteit, water en hypotheekrente.
Niet-EU inwoners (inclusief VK)
Na de Brexit worden inwoners van het VK (en andere niet-EU-burgers) belast tegen 24% over de bruto-inkomsten. Over het algemeen kunt u geen kosten aftrekken, wat een aanzienlijke invloed heeft op de berekening van het netto rendement. Het is essentieel om dit mee te nemen in uw ROI-spreadsheets.
Conclusie: zorgvuldigheid is cruciaal
Het verhuren van uw woning in Alicante blijft ook in 2026 een lucratieve kans, maar de drempel om in te stappen is verhoogd. De dagen van een appartement kopen en het de volgende dag online zetten, zijn voorbij. Succes hangt nu af van:
- Het verifiëren van de stedelijke compatibiliteit vóór aankoop.
- Het controleren van de statuten van de vereniging van eigenaren.
- Het voldoen aan hogere technische normen voor de woning.
We raden sterk aan een lokale advocaat in de arm te nemen die gespecialiseerd is in stadsplanning om de vergunningsstatus van een bestaande woning of het potentieel van nieuwbouw te beoordelen. Met de juiste woning en het juiste papierwerk blijft de Costa Blanca een toplocatie voor uw investering.
