Inhoudsopgave
Voor veel internationale kopers, met name uit Nederland, het VK en Duitsland, begint de Spaanse droom vaak met een specifiek beeld. Misschien is het een hypermoderne villa met glazen pui in Altea, of wellicht een witgekalkt herenhuis in het historische centrum van Marbella. Echter, naast esthetiek bepaalt de keuze tussen 'Nieuwbouw' (Obra Nueva) en 'Bestaande Bouw' (Segunda Mano) uw juridische traject, uw belastingaanslag en uw eigendomservaring.
De Spaanse vastgoedmarkt is het afgelopen decennium aanzienlijk veranderd. De bouwnormen zijn omhooggeschoten, maar de charme van gevestigde wijken blijft onmiskenbaar. In deze gids analyseren we de kritieke verschillen om u te helpen een weloverwogen beslissing te nemen.
De argumenten voor nieuwbouwwoningen (Obra Nueva)
Nieuwbouwwoningen in Spanje zijn enorm populair geworden, gedreven door de vraag naar energie-efficiëntie en hedendaags design. Als u 'off-plan' koopt of een sleutelklare nieuwbouwwoning, koopt u volgens moderne bouwvoorschriften.
Energie-efficiëntie en moderne standaarden
Sinds de actualisering van de Spaanse bouwregelgeving (Código Técnico de la Edificación) moeten nieuwe woningen voldoen aan strenge normen voor thermische en akoestische isolatie. Voor Noord-Europese kopers die gewend zijn aan hoge efficiëntie, is dit vaak de doorslaggevende factor.
- Klimaatbeheersing: Nieuwbouw beschikt standaard over aerothermische systemen (luchtwarmtepompen) en vloerverwarming.
- Indeling: Verwacht open woonruimtes, ramen van vloer tot plafond en naadloze overgangen tussen binnen en buiten.
- Technologie: Domotica (smart home-systemen) komen steeds vaker voor in luxe projecten.
Garanties en de 'Seguro Decenal'
Een van de sterkste argumenten voor nieuwbouw is de juridische bescherming. Projectontwikkelaars zijn wettelijk verplicht een 'Seguro Decenal' (10-jarige verzekering) af te sluiten die structurele gebreken dekt die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Daarnaast is er meestal een garantie van 3 jaar voor bewoonbaarheidsissues en 1 jaar voor afwerkingen.
De charme van bestaande bouw (Segunda Mano)
Terwijl nieuwbouw strakke perfectie biedt, biedt bestaande bouw karakter, geschiedenis en vaak superieure locaties. In Spanje zijn de beste stukken grond—aan het strand of in het stadscentrum—al tientallen jaren geleden bebouwd.
Locatie en infrastructuur
Nieuwe projecten bevinden zich vaak aan de rand van steden waar nog grond beschikbaar is. Bestaande woningen plaatsen u daarentegen in het hart van gevestigde gemeenschappen.
- Volgroeide omgeving: U krijgt gevestigde tuinen en bomen, in plaats van jaren te wachten tot nieuwe beplanting is gegroeid.
- Gemeenschap: De buurt is al gesetteld, dus u weet precies wie uw buren zijn en hoe de sfeer is.
- Infrastructuur: Winkels, restaurants en openbaar vervoer liggen meestal op loopafstand.
Directe beschikbaarheid en "what you see is what you get"
Off-plan kopen vereist geduld en vertrouwen in impressies. Bij een bestaande woning kunt u door de kamers lopen, de waterdruk controleren, het uitzicht met eigen ogen zien en meestal direct na het tekenen bij de notaris verhuizen.
De fiscale gevolgen: IVA vs. ITP
Dit is wellicht het belangrijkste financiële onderscheid dat kopers moeten begrijpen. De aankoopbelasting die u betaalt, hangt volledig af van het feit of de woning nieuw of bestaand is.
Belastingen voor nieuwbouwwoningen
Nieuwe woningen zijn onderworpen aan BTW (IVA) en zegelrecht (AJD).
- IVA (BTW): Een vast tarief van 10% in het grootste deel van Spanje (IGIC is lager op de Canarische Eilanden).
- AJD (Zegelrecht): Varieert per regio, doorgaans tussen 1,2% en 1,5% van de aankoopprijs.
Belastingen voor bestaande bouw
Bestaande woningen zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting (ITP). Er is geen BTW of zegelrecht.
- ITP: Dit is een regionale belasting. Aan de Costa Blanca (regio Valencia) is dit momenteel 10%. In Andalusië (Costa del Sol) is dit over het algemeen 7%.
Over het algemeen is de belastingdruk op nieuwbouw (IVA + AJD) iets hoger dan op bestaande bouw (alleen ITP), meestal met een marge van 1,5% tot 4,5%, afhankelijk van de regio.
Betalingsstructuren en financiering
De financiering verschilt aanzienlijk tussen de twee typen. Voor een bestaande woning betaalt u het volledige bedrag (minus aanbetaling) bij de notaris bij het ondertekenen van de akte.
Voor off-plan nieuwbouw wordt er in termijnen betaald. Hiermee spreidt u de kosten over de bouwperiode (meestal 18–24 maanden). Een typische structuur kan zijn:
- Reservering: € 6.000 – € 10.000
- Contractwisseling (30 dagen later): 20-30% + IVA
- Tijdens de bouw: Tussentijdse betalingen
- Oplevering (Notaris): Resterende 50-60%
Cruciaal voor off-plan woningen: zorg ervoor dat uw betalingen gedekt zijn door een bankgarantie (Aval Bancario). Dit beschermt uw geld als de ontwikkelaar het project niet afmaakt.
Conclusie: Wat is de juiste keuze voor u?
De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw hangt uiteindelijk af van uw prioriteiten. Er is geen 'beste' optie, alleen de optie die het beste bij uw levensstijl past.
Kies voor nieuwbouw als:
- U een 'lock-up-and-leave' woning wilt met minimaal onderhoud.
- Energie-efficiëntie en modern design niet onderhandelbaar zijn.
- U de voorkeur geeft aan gespreide betalingen over 18 maanden.
Kies voor bestaande bouw als:
- Locatie van het grootste belang is en u in het centrum of aan het strand wilt zitten.
- U direct wilt verhuizen.
- U geniet van het karakter van traditionele architectuur en volgroeide tuinen.
Welke route u ook kiest, zorg ervoor dat u onafhankelijk juridisch advies inwint om de specifieke controles uit te voeren die voor dat type woning vereist zijn.
