Inhoudsopgave
Voor veel internationale investeerders is het kopen van vastgoed in Spanje een investering met een tweeledig doel: het dient als persoonlijk vakantieverblijf en als bron van huurinkomsten bij leegstand. De Spaanse toerismesector is robuust en de vraag naar particuliere vakantieverhuur blijft hoog aan de Costa Blanca, Costa del Sol en de Balearen.
De tijden van informeel verhuren zijn echter voorbij. De Spaanse autoriteiten hebben de regels aangescherpt om kwaliteitsnormen te waarborgen en het woningaanbod te beheersen. Uw woning verhuren zonder de juiste toeristenvergunning (Licencia Turística) kan leiden tot zware boetes, variërend van € 3.000 tot meer dan € 600.000, afhankelijk van de regio. Inzicht in het juridische kader is niet alleen aanbevolen; het is verplicht voor de bescherming van uw vermogen.
Wat is een toeristenvergunning in Spanje?
Een toeristenvergunning is een verplichte overheidstoestemming waarmee u uw woning mag verhuren voor kort verblijf (meestal gedefinieerd als korter dan twee maanden). In juridische termen worden deze woningen vaak aangeduid als Viviendas de Uso Turístico (VUT).
Zodra deze is verkregen, krijgt uw woning een registratienummer (bijv. VT-12345-A). Dit nummer moet zichtbaar zijn in alle advertenties, inclusief vermeldingen op platforms zoals Airbnb, Booking.com en Idealista. Zonder dit nummer zijn deze platforms wettelijk verplicht uw advertentie te verwijderen.
Regionale verschillen: locatie is alles
Spanje bestaat uit 17 autonome regio's die elk de bevoegdheid hebben om toerisme onafhankelijk te reguleren. Dit resulteert in een lappendeken van wetten waarbij voor een woning in Alicante (Valenciaanse Gemeenschap) andere eisen gelden dan voor een woning in Marbella (Andalusië) of Ibiza (Balearen).
De Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca)
In de Valenciaanse Gemeenschap is het proces strenger geworden. Voordat u de vergunning aanvraagt bij het toerismeregister, moet u een 'Certificaat van Stedelijke Compatibiliteit' verkrijgen bij het lokale gemeentehuis. Dit document bevestigt dat het gebruik van de woning voor toerisme is toegestaan volgens de lokale bestemmingsplannen.
Andalusië (Costa del Sol)
Andalusië is historisch gezien soepeler geweest, maar nieuwe decreten geven lokale gemeenten de bevoegdheid om limieten te stellen. Woningen moeten hier voldoen aan specifieke technische eisen met betrekking tot koel- en verwarmingssystemen, afhankelijk van het verhuurseizoen.
Catalonië en de Balearen
Deze gebieden hebben de strengste regelgeving vanwege verzadiging. Barcelona heeft al jaren een moratorium op nieuwe vergunningen. Ook op Mallorca en Ibiza is het verkrijgen van een nieuwe vergunning voor een appartement uiterst moeilijk en vaak beperkt tot vrijstaande villa's in specifieke zones.
Standaardvereisten voor goedkeuring
Hoewel er regionale nuances zijn, vereisen de meeste aanvragen de volgende kernelementen:
- Licentie van eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupación): Dit bewijst dat de woning bewoonbaar en legaal is.
- Inrichtingsnormen: De woning moet volledig gemeubileerd zijn, inclusief bestek, beddengoed en apparatuur.
- Noodcontacten: U moet een 24-uurs contactnummer voor huurders verstrekken.
- Klachtenformulieren: Officiële klachtenformulieren (Hojas de Reclamaciones) moeten aanwezig zijn.
- Veiligheidsuitrusting: Brandblussers en een EHBO-doos zijn standaardvereisten.
De Vereniging van Eigenaren: een belangrijk obstakel
Als u een appartement of geschakelde woning koopt binnen een gemeenschap (Urbanización), moet u de statuten van de Vereniging van Eigenaren raadplegen. Na wijzigingen in de Wet op Horizontaal Eigendom kunnen gemeenschappen nu stemmen om vakantieverhuur te verbieden of te beperken.
Meestal is een meerderheid van 3/5e van de eigenaren nodig om toekomstige toeristische verhuur te verbieden. Vraag voordat u een woning koopt met de intentie tot verhuur altijd de notulen van recente vergaderingen op om te controleren of een dergelijke beperking is besproken of aangenomen. Als een verbod al in het eigendomsregister is ingeschreven, kunt u geen vergunning krijgen.
Fiscale gevolgen voor internationale eigenaren
Het verkrijgen van de vergunning is de administratieve stap; belasting betalen is de doorlopende financiële verplichting. Als niet-resident huiseigenaar bent u onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR).
EU/EER-burgers
Als u fiscaal inwoner bent in de EU, Noorwegen of IJsland, bedraagt de belasting op huurinkomsten 19%. Cruciaal is dat u kosten die direct verband houden met de verhuuractiviteit (elektriciteit, water, gemeenschapskosten, IBI, verzekering en hypotheekrente) mag aftrekken naar rato van de dagen dat de woning verhuurd was.
Niet-EU-burgers (inclusief VK)
Sinds de Brexit vallen inwoners van het VK in deze categorie. Het belastingtarief is 24% over de bruto huurinkomsten. Helaas kunnen niet-EU-inwoners over het algemeen geen kosten aftrekken. Dit heeft een aanzienlijke invloed op het netto rendement, dus het is essentieel om dit mee te nemen in uw ROI-berekeningen.
Wettelijke aansprakelijkheid en rapportage
Zodra u een vergunning heeft, heeft u operationele plichten. U moet alle gastgegevens (paspoortdetails) binnen 24 uur na aankomst melden aan de Guardia Civil of de Nationale Politie. Daarnaast is een specifieke wettelijke aansprakelijkheidsverzekering voor vakantieverhuur meestal verplicht of zeer aan te raden om ongevallen te dekken die gasten op uw terrein kunnen overkomen.
Conclusie: is het de moeite waard?
Hoewel de bureaucratie ontmoedigend kan lijken, verhoogt het verkrijgen van een toeristenvergunning de waarde en liquiditeit van uw Spaanse woning aanzienlijk. Het verandert een statisch bezit in een inkomstengenererend bedrijf. De gouden regel is echter om de haalbaarheid te controleren voordat u koopt.
Werk altijd samen met een gerenommeerde makelaar en een 'gestor' of advocaat die gespecialiseerd is in lokaal toeristisch recht. Zij kunnen verifiëren of een woning in aanmerking komt voor een vergunning of dat de gemeenschap beperkingen heeft, zodat uw Spaanse investeringsdroom een winstgevende realiteit blijft.
