Voor internationale kopers omvat de reis naar een eigen huis in Spanje bezichtigingen, prijsonderhandelingen en veel papierwerk. Al deze stappen leiden echter tot één cruciaal moment: de afspraak bij de notaris. Lokaal bekend als de Notaría, is dit de plek waar de openbare verkoopakte, of Escritura de Compraventa, wordt ondertekend.
In tegenstelling tot sommige Noord-Europese landen, waar de contractuitwisseling en de afronding op afstand of op verschillende dagen kunnen plaatsvinden, vereist het Spaanse systeem een formele, persoonlijke handeling voor de overdracht. Dit artikel beschrijft precies wat kopers kunnen verwachten, zodat deze dag een feest wordt in plaats van een bron van stress.
De unieke rol van de Spaanse notaris
Een veelvoorkomend misverstand onder internationale kopers is het verwarren van de notaris met een advocaat. In Spanje is de Notario een openbaar ambtenaar in dienst van de overheid, ook al werken zij als zelfstandige professionals. Hun primaire taak is niet om u of de verkoper te vertegenwoordigen, maar om ervoor te zorgen dat de transactie voldoet aan de Spaanse wetgeving.
De notaris treedt op als onpartijdige getuige bij de ondertekening van de akte. Zij verifiëren de identiteit van alle partijen, garanderen dat het pand op het moment van tekenen vrij is van onbekende lasten en bevestigen dat alle belastingen met betrekking tot de transactie zijn erkend. Zij voeren echter geen bouwkundige keuring uit en onderhandelen niet namens u over contractvoorwaarden. Dat blijft de taak van uw eigen advocaat.
Voorbereiding: vóór de afspraak
Succes bij de notaris wordt al weken voor de daadwerkelijke afspraak bepaald. Uw wettelijk vertegenwoordiger moet de noodzakelijke due diligence al hebben uitgevoerd, het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) hebben gecontroleerd en de conceptakte hebben voorbereid.
Financiële logistiek
De meest voorkomende reden voor vertragingen op de dag van ondertekening betreft het bankverkeer. In Spanje wordt het resterende saldo van de koopsom doorgaans betaald via een bankcheque (cheque bancario) die aan tafel wordt overhandigd. Deze cheque moet zijn uitgegeven door een Spaanse bank. Als alternatief kan een directe OMF-overschrijving via de Bank van Spanje worden geregeld, hoewel dit complexer is en een nauwkeurige timing vereist.
Het proces van de afspraak: stap voor stap
De sfeer in een notariskantoor is formeel, maar over het algemeen efficiënt. Dit is het typische verloop van de gebeurtenissen:
- Bijeenkomst: U, de verkoper (of hun vertegenwoordiger), de makelaars en de advocaten verzamelen zich in een vergaderruimte.
- Controle: Voordat de notaris binnenkomt, heeft u mogelijk nog een laatste kans om de conceptakte door te nemen met uw advocaat en vertaler.
- Het voorlezen: De notaris komt binnen en leest de akte hardop voor in het Spaans. Dit bevestigt de details van het onroerend goed, de prijs, de betaalmethode en de afwezigheid van schulden.
- Vertaling: Als u geen Spaans spreekt, is het wettelijk verplicht dat er een vertaler aanwezig is om de inhoud van de akte uit te leggen voordat u tekent.
- Ondertekening: Alle partijen, inclusief de notaris, ondertekenen het document. Dit is het moment waarop het eigendom wordt overgedragen.
- Overdracht: De bankcheques worden aan de verkoper overhandigd en de sleutels aan de koper.
Checklist essentiële documenten
Aankomen zonder de juiste documentatie zal leiden tot het annuleren van de afspraak. Zorg ervoor dat u het volgende bij u heeft:
- Originele paspoorten: Kopieën worden niet geaccepteerd.
- NIE-nummers: Het originele certificaat van uw Número de Identificación de Extranjero.
- Bewijs van herkomst gelden: Bewijs van waar het geld vandaan komt (voor wetgeving tegen witwassen).
- Betaalmiddelen: De bankcheques of het bewijs van overschrijving.
Inzicht in notariskosten
Notariskosten in Spanje zijn wettelijk vastgesteld, wat betekent dat alle notarissen ongeveer hetzelfde bedrag rekenen voor dezelfde dienst. De kosten zijn gebaseerd op een staffel die samenhangt met de prijs van het vastgoed en de complexiteit van de akte (aantal pagina's, aantal benodigde kopieën).
Voor een standaard aankoop van onroerend goed liggen de kosten doorgaans tussen €600 en €1.000. Het is gebruikelijk dat de koper het grootste deel van deze kosten betaalt, hoewel het Burgerlijk Wetboek stelt dat de verkoper betaalt voor de originele akte en de koper voor de kopieën, tenzij anders overeengekomen in het voorlopig koopcontract.
De optie voor een volmacht
Als u op de datum van overdracht niet in Spanje kunt zijn, hoeft u de aankoop niet te annuleren. U kunt een volmacht (Poder Notarial) verlenen aan uw advocaat. Hiermee kunnen zij de akte namens u ondertekenen. Dit document moet worden ondertekend bij een notaris in uw thuisland (en gelegaliseerd met de Apostille van Den Haag) of bij een Spaanse notaris tijdens een eerder bezoek.
Na de afspraak: de vervolgstappen
Het notariskantoor verlaten met de sleutels is een moment van vreugde, maar het juridische werk is nog niet helemaal klaar. Direct na de ondertekening zal de notaris een kennisgeving naar het kadaster faxen om te voorkomen dat het pand nogmaals wordt verkocht. Het volledige registratieproces kost echter tijd.
Uw advocaat of administratiekantoor (gestoría) zal de akte meenemen, de relevante overdrachtsbelasting (ITP of BTW) namens u betalen en de akte fysiek aanbieden bij het kadaster. De definitieve registratie duurt meestal één tot drie maanden, waarna u de originele akte terugkrijgt met de officiële stempel van het register.
Conclusie
De afspraak bij de Spaanse notaris is de toegangspoort tot uw nieuwe leven in de zon. Hoewel de formaliteit en de Spaanse juridische taal intimiderend kunnen lijken, is het systeem ontworpen om hoge rechtszekerheid te bieden aan beide partijen. Met een bekwame advocaat en uw financiën op orde zal de dag een eenvoudige administratieve procedure zijn, zodat u zich kunt richten op het plezier van uw nieuwe huis.
