Inhoudsopgave
Bij het betreden van de Spaanse vastgoedmarkt richten internationale kopers zich vaak sterk op de aankoopprijs en overdrachtsbelasting (ITP of BTW). De 'Plusvalía Municipal' — officieel bekend als de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — is echter een cruciaal element dat onvoorbereide investeerders vaak verrast. In 2026 is het begrijpen van de nuances van deze lokale belasting essentieel voor zowel kopers als verkopers om een naadloze transactie te garanderen.
Wat is de Plusvalía-belasting?
De Plusvalía is een lokale belasting die wordt geheven door het gemeentehuis (Ayuntamiento) waar de woning zich bevindt. In tegenstelling tot de landelijke vermogenswinstbelasting, die de daadwerkelijke winst van de verkoper belast, belast de Plusvalía specifiek de waardestijging van de 'stedelijke grond' waarop het pand staat gedurende de periode van eigendom.
Het is belangrijk om te onderscheiden dat deze belasting niet van toepassing is op rustieke grond (terreno rústico), maar alleen op stedelijke grond. Bij de berekening wordt de waarde van het gebouw zelf buiten beschouwing gelaten en wordt uitsluitend gekeken naar de belastbare waarde van het perceel, bekend als de 'Valor Catastral del Suelo'.
Wie is betalingsplichtig in 2026?
Het bepalen wie de Plusvalía betaalt, hangt af van de aard van de transactie. Hoewel het gewoonlijk een belasting voor de verkoper is, zijn er belangrijke uitzonderingen waar internationale kopers zich bewust van moeten zijn.
1. Verkoop van onroerend goed
Wettelijk gezien is de verkoper aansprakelijk voor de Plusvalía-belasting. Tijdens onderhandelingen kunnen partijen echter overeenkomen dat de koper deze betaalt. Wees voorzichtig: zelfs als in het contract staat dat de koper betaalt, zal de gemeente de verkoper aanspreken als de koper in gebreke blijft.
2. Erfenissen en schenkingen
Als u een woning in Spanje erft, bent u (de erfgenaam/nieuwe eigenaar) verantwoordelijk voor het betalen van de Plusvalía. Dit moet binnen zes maanden na de datum van overlijden worden geregeld, hoewel uitstel kan worden aangevraagd.
3. De regel voor niet-ingezeten verkopers (cruciaal voor kopers)
Dit is het belangrijkste scenario voor internationale kopers. Als de verkoper niet-ingezetene is in Spanje, wordt de koper de 'plaatsvervangende belastingplichtige'. Dit betekent dat als de verkoper het land verlaat zonder de Plusvalía te betalen, de schuld aan het onroerend goed verbonden blijft.
Daarom is het bij aankoop van een niet-ingezetene standaard juridische praktijk om het geschatte bedrag aan Plusvalía in te houden op de koopsom en dit namens de verkoper rechtstreeks aan de gemeente te betalen.
Het dubbele berekeningssysteem
Na de belangrijke juridische hervormingen van eind 2021 is de berekening van de Plusvalía permanent gewijzigd. In 2026 blijven belastingbetalers profiteren van het recht om te kiezen tussen twee berekeningsmethoden, zodat zij het laagste bedrag betalen.
Methode A: De objectieve methode
Deze berekening is gebaseerd op de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren dat het pand in bezit was. De overheid stelt jaarlijkse maximumcoëfficiënten vast, die gemeenten naar beneden kunnen bijstellen (maar nooit mogen overschrijden).
- Formule: Kadastrale grondwaarde × Coëfficiënt (gebaseerd op jaren bezit) × Belastingtarief.
- Let op: In 2026 blijven de coëfficiënten voor langdurig bezit (20+ jaar) aanzienlijk, terwijl coëfficiënten voor kortetermijnspeculatie (minder dan 1 jaar) hoger kunnen zijn om het snel doorverkopen (flipping) te ontmoedigen.
Methode B: De methode van werkelijke winst
Deze methode berekent de belasting op basis van de daadwerkelijke winst die bij de verkoop is behaald. Als het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs klein is, is deze methode meestal voordeliger.
- Formule: (Verkoopprijs - Aankoopprijs) × Percentage van de grondwaarde × Belastingtarief.
Het is verplicht om de akten (Escrituras) van zowel de aankoop als de verkoop te overleggen om de werkelijke winstcijfers aan de gemeente te bewijzen.
Vrijstellingen: geen winst, geen belasting
De belangrijkste bescherming voor verkopers in 2026 blijft de regel 'geen winst, geen belasting'. Als u een woning verkoopt voor minder dan waarvoor u deze heeft gekocht (verlies) of voor precies dezelfde prijs, bent u wettelijk vrijgesteld van het betalen van Plusvalía.
Dit gaat echter niet automatisch. U moet de belastingaangifte indienen bij de gemeente en bewijs (akten) overleggen waaruit blijkt dat er geen vermogenswinst is behaald. Het niet indienen resulteert meestal in boetes, zelfs als er geen belasting verschuldigd was.
Conclusie
Het landschap van de Plusvalía-belasting is geëvolueerd naar een eerlijker systeem voor de belastingbetaler, maar vereist actief beheer. Voor kopers in 2026, met name zij die kopen van niet-ingezetenen, is due diligence ononderhandelbaar.
Zorg er altijd voor dat uw wettelijk vertegenwoordiger de potentiële Plusvalía-verplichting berekent voordat u de reserveringsovereenkomst tekent. Door deze gemeentelijke verplichtingen te begrijpen, beschermt u uw investering en zorgt u ervoor dat uw overgang naar de Spaanse levensstijl louter plezierig is.
