Inhoudsopgave
Voor veel internationale kopers is een huis in Spanje de bekroning van een levenslange droom. Of het nu gaat om een strak appartement in Valencia of een villa aan de Costa del Sol, de levensstijl is onweerstaanbaar. Het administratieve en fiscale landschap verschilt echter aanzienlijk van dat in Nederland.
Een veelgemaakte fout bij kopers is focussen op alleen de vraagprijs. Om verrassingen tijdens het aankoopproces te voorkomen, is inzicht in het volledige financiële plaatje cruciaal. Als vuistregel adviseren wij cliënten om rekening te houden met 10% tot 15% bovenop de aankoopprijs voor alle belastingen en kosten.
Deze gids biedt een helder overzicht van waar dat geld naartoe gaat, met onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw, aangezien de fiscale gevolgen sterk verschillen.
1. De grootste kostenpost: Vastgoedbelastingen
Belastingen vormen het grootste deel van uw aankoopkosten. Welke belasting u betaalt, hangt volledig af van of u een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar of een bestaande woning van een particuliere eigenaar.
A. Nieuwbouwwoningen (IVA & AJD)
Als u de eerste eigenaar bent van een woning (off-plan of sleutelklaar van een ontwikkelaar), betaalt u geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan betaalt u BTW, in Spanje bekend als IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
- Het standaard IVA-tarief voor woningen is 10% van de aankoopprijs op het vasteland van Spanje en de Balearen.
- Let op: Op de Canarische Eilanden wordt dit vervangen door IGIC, wat aanzienlijk lager is (momenteel 6,5%).
Naast IVA moeten kopers van nieuwbouw ook Zegelrecht (AJD - Actos Jurídicos Documentados) betalen. Deze belasting verschilt per autonome regio, maar ligt doorgaans tussen 1,2% en 1,5% van de aankoopprijs.
B. Bestaande woningen (ITP)
Voor bestaande woningen is er geen BTW. In plaats daarvan betaalt u Overdrachtsbelasting (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Belangrijk is dat het ITP-tarief wordt bepaald door de autonome regio waar de woning staat, niet door de centrale overheid. Vanaf 2025 zijn de tarieven onder andere:
- Comunidad Valenciana (Costa Blanca): 10%
- Andalusië (Costa del Sol): Een vast tarief van 7% (verlaagd t.o.v. eerdere schalen).
- Catalonië (Barcelona/Costa Brava): 10% (oplopend tot 11% voor bedragen boven €1 miljoen).
Het is essentieel om het actuele lokale tarief te verifiëren met uw juridisch adviseur, aangezien regionale overheden deze cijfers periodiek aanpassen.
2. Notaris- en kadasterkosten
Wanneer de belastingen in kaart zijn gebracht, volgen de kosten voor de formalisering van de verkoop.
Notariskosten (Notaría)
In Spanje is een aankoop pas officieel wanneer de openbare akte (Escritura) wordt ondertekend bij de notaris. De notaris is een neutrale overheidsfunctionaris die toeziet op de legaliteit. De tarieven zijn wettelijk vastgelegd op basis van de woningwaarde en de complexiteit van de akte.
Voor een standaardwoning moet u rekening houden met een bedrag tussen €600 en €1.000.
Kadasterkosten (Registro de la Propiedad)
Nadat de notaris de akte heeft getekend, moet deze worden ingeschreven in het lokale kadaster om uw eigendom tegen derden te beschermen. Ook dit tarief is gebaseerd op een schaal gerelateerd aan de aankoopprijs. Doorgaans kost dit tussen €400 en €700.
3. Juridische kosten: Waarom een advocaat nodig is
In tegenstelling tot in Nederland, waar de notaris vaak de overdracht afhandelt, beschermt de Spaanse notaris uw individuele belangen niet; hij certificeert slechts dat de transactie legaal is. Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat (abogado) is daarom onmisbaar voor buitenlandse kopers.
Uw advocaat voert cruciale controles uit (due diligence), waaronder:
- Verifiëren dat er geen openstaande schulden of beslagleggingen op de woning rusten.
- Controleren van bestemmingsplannen (zorgen dat er geen illegale uitbreidingen zijn).
- Assisteren bij het aanvragen van NIE-nummers en het openen van een bankrekening.
Standaard juridische kosten bedragen doorgaans 1% van de koopsom + BTW (21%). Sommige advocaten bieden een vast tarief voor woningen in lagere prijsklassen, meestal vanaf €1.500.
4. Hypotheekkosten
Als u financiering nodig heeft van een Spaanse bank, komen er extra kosten bij. Hoewel de Spaanse hypotheekwetgeving de laatste jaren consumentvriendelijker is geworden (banken betalen nu de AJD-belasting en notariskosten voor de hypotheekakte), is de koper nog steeds verantwoordelijk voor:
- Taxatie (Tasación): Voor goedkeuring van de lening eist de bank een officiële taxatie. Dit kost tussen €300 en €600, afhankelijk van de grootte van de woning.
- Afsluitprovisie (Comisión de Apertura): Veel banken rekenen afsluitkosten, doorgaans 0,5% tot 1% van het hypotheekbedrag, hoewel hierover soms te onderhandelen valt.
5. Overige kosten
Tot slot zijn er kleine administratieve kosten die zorgen dat alles logistiek soepel verloopt:
- NIE-nummer: Het fiscale identificatienummer voor buitenlanders. De overheidskosten zijn laag (<€15), maar als een gestoría dit regelt, rekenen zij vaak €100-€150.
- Gestoría: Na aankoop wordt vaak een 'gestor' ingehuurd om nutsvoorzieningen (water, elektra, gas) op uw naam te zetten en automatische incasso's te regelen. Reken op ongeveer €200-€400 voor deze service.
Samenvatting: Het kostenplaatje
Samenvattend: als u een bestaande villa aan de Costa Blanca koopt voor €500.000, kan de berekening er als volgt uitzien:
- Aankoopprijs: €500.000
- ITP Belasting (10%): €50.000
- Notaris & Kadaster: ~€1.500
- Juridische kosten (1% + BTW): €6.050
- Totaal geschatte kosten: ~€57.550 (ca. 11,5%)
Inzicht in deze cijfers helpt u effectief te onderhandelen en te zoeken binnen een realistisch budget. Bent u klaar om uw zoektocht te starten? Ons team brengt u graag in contact met betrouwbare juridische en financiële experts om u bij elke stap van het Spaanse aankoopproces te begeleiden.
